Propdock logo
Alle kategorierVerdivurderingDiskontert kontantstrøm (DCF) i næringseiendom

Diskontert kontantstrøm (DCF) i næringseiendom

En dyptgående guide til diskontert kontantstrøm-analyse (DCF) i næringseiendom - fra grunnleggende prinsipper til avanserte beregninger.

Christer Hagen

Skrevet av Christer Hagen

Forutsetninger

For nøyaktige yield-beregninger anbefaler vi å bruke Propdock, som gjør automatiserte beregninger basert på faktiske tall fra sammenlignbare eiendommer.

Hva er Diskontert kontantstrøm (DCF)?

Diskontert kontantstrøm (DCF) er en verdsettelsesmetode som beregner nåverdien av fremtidige kontantstrømmer. Metoden er spesielt nyttig for næringseiendom fordi den tar hensyn til:

Formel
Na˚verdi=∑t=1nNOIt(1+r)t+Terminal verdi(1+r)n\text{Nåverdi} = \sum_{t=1}^{n} \frac{\text{NOI}_t}{(1 + r)^t} + \frac{\text{Terminal verdi}}{(1 + r)^n}

Hovedformelen for DCF hvor r er diskonteringsrenten, t er året, og n er analyseperioden

Komponenter i DCF-analysen

1

Netto driftsinntekt (NOI)

Årlige leieinntekter minus driftskostnader, justert med en årlig vekstrate for å reflektere markedsutviklingen. Dette er grunnlaget for kontantstrømmen.
Formel
NOIt=NOI0×(1+g)t\text{NOI}_t = \text{NOI}_0 \times (1 + g)^t

g er årlig vekstrate

2

Diskonteringsrente

Representerer avkastningskravet og risikoen i investeringen. Består av risikofri rente, markedsrisikopremie og eiendomsspesifikk risiko.
Formel
r=rf+rp+rer = r_f + r_p + r_e

rf er risikofri rente, rp er markedspremie, re er eiendomsrisiko

3

Terminal verdi

Estimert verdi ved slutten av analyseperioden, beregnet ved å dele forventet NOI på exit yield. Dette representerer restverdien av eiendommen.
Formel
Terminal verdi=NOIn+1Exit yield\text{Terminal verdi} = \frac{\text{NOI}_{n+1}}{\text{Exit yield}}

Steg-for-steg DCF-analyse

1

1. Estimer fremtidige kontantstrømmer

Beregn forventede netto driftsinntekter (NOI) for hvert år i analyseperioden. Ta hensyn til kontraktsfestede leieøkninger, markedsvekst og forventede endringer i driftskostnader.
2

2. Fastsett diskonteringsrente

Bestem en passende diskonteringsrente basert på risikofri rente, markedsrisiko og eiendomsspesifikk risiko. Dette reflekterer avkastningskravet til investeringen.
3

3. Beregn terminal verdi

Estimer eiendommens verdi ved slutten av analyseperioden ved å bruke exit yield på forventet NOI i året etter analyseperioden.
4

4. Diskontér alle verdier

Diskontér både de årlige kontantstrømmene og terminalverdien tilbake til dagens verdi ved å bruke diskonteringsrenten.

Praktisk eksempel

5-års DCF-analyse for næringseiendom

Initial NOI8 000 000
Årlig netto driftsinntekt år 1
Vekstrate2,0 %
Årlig vekst i leieinntekter og kostnader
Diskonteringsrente7,0 %
Risikofri rente (3%) + Markedspremie (2%) + Eiendomsrisiko (2%)
Exit yield5,0 %
Forventet yield ved salg
Terminal verdi176 800 000
NOI år 6 (8,8 MNOK) / Exit yield (5%)

Interaktiv DCF-analyse

For å bedre forstå hvordan ulike faktorer påvirker DCF-analysen, kan du bruke vår interaktive kalkulator. Denne visualiseringen viser hvordan kontantstrømmer og nåverdi utvikler seg over tid.

Diskontert kontantstrøm (DCF)

Viser netto driftsinntekter og nåverdi over tid

Netto driftsinntekt (NOI)

8 659 457,28 kr

Nåverdi

129 655 540,612 kr

Terminal verdi

173 189 145,6 kr

Grafen viser netto driftsinntekter (NOI) som søyler og akkumulert nåverdi som linje. Terminal verdien er inkludert i det siste året.

Nøkkeltall i analysen

Årlig utvikling

År 1 NOI8 000 000
Leieinntekter (10M) - Driftskostnader (2M)
År 5 NOI8 666 182
År 1 NOI × (1 + vekstrate)^4
Terminal verdi176 800 000
År 6 NOI / Exit yield (5%)
Total nåverdi165 847 226
Sum av diskonterte kontantstrømmer inkl. terminal verdi

Viktige observasjoner

Innsikt fra DCF-modellen

Veksteffekt

NOI øker jevnt med 2% årlig, som reflekterer forventet markedsvekst

Diskonteringseffekt

Fremtidige kontantstrømmer blir mindre verdt jo lenger frem i tid de kommer

Terminal verdi

Utgjør en betydelig del av total verdi og er sensitiv for exit yield

Akkumulert verdi

Viser hvordan total nåverdi bygges opp over analyseperioden

Exit yield har ofte størst påvirkning på verdivurderingen fordi den direkte påvirker terminalverdien, som typisk utgjør 60-70% av total nåverdi.

DCF er et kraftig verktøy for verdivurdering, men bør alltid brukes sammen med andre metoder som direkte kapitalisering (yield) og sammenlignbare transaksjoner for å få et helhetlig bilde.

Fordeler og utfordringer med DCF

DCF i praksis

Fordeler

Tar hensyn til tidsverdien av penger og fremtidig vekst. Gir et detaljert bilde av investeringens verdi.

Utfordringer

Krever mange antakelser om fremtiden. Sensitivt for endringer i input-parametere.

Beste praksis

Bruk konservative estimater og gjennomfør grundig sensitivitetsanalyse.

Anvendelse

Spesielt nyttig for eiendommer med varierende kontantstrømmer eller utviklingspotensial.

Prøv nå

Lag profesjonelle DCF-analyser med Propdock

Få tilgang til avanserte verktøy for DCF-analyse, sensitivitetsberegninger og scenariomodellering.

Prøv PropdockSe alle funksjoner

Relaterte artikler

Kontantstrømsanalyse i næringseiendom

Hva er yield i næringseiendom?

Netto leieinntekter

Driftskostnader i næringseiendom

Svarte dette på ditt spørsmål?