Propdock logo
Alle kategorierBegreperSensitivitetsanalyse i næringseiendom

Sensitivitetsanalyse i næringseiendom

En omfattende guide til sensitivitetsanalyse i næringseiendom - forstå hvordan ulike faktorer påvirker eiendomsverdien.

Christer Hagen

Skrevet av Christer Hagen

Forutsetninger

Hva er sensitivitetsanalyse?

Sensitivitetsanalyse er en metode for å undersøke hvordan endringer i ulike variabler påvirker eiendomsverdien og investeringens lønnsomhet. Dette er et viktig verktøy for å forstå risiko og usikkerhet i eiendomsinvesteringer.

Formel
Sensitivitet=Prosentvis endring i resultatProsentvis endring i variabel×100\text{Sensitivitet} = \frac{\text{Prosentvis endring i resultat}}{\text{Prosentvis endring i variabel}} \times 100

Formel for å beregne sensitivitet - viser hvor mye resultatet endres når en variabel endres

Nøkkelvariabler i sensitivitetsanalyse

1

Yield og Exit Yield

Analyserer hvordan endringer i yield påvirker eiendomsverdien. Dette er ofte den mest sensitive faktoren.
Formel
Verdiendring=(1Ny yield−1Gammel yield)×NOI\text{Verdiendring} = \left(\frac{1}{\text{Ny yield}} - \frac{1}{\text{Gammel yield}}\right) \times \text{NOI}
2

Leieinntekter

Vurderer effekten av endringer i leieinntekter, inkludert både nivå og vekstrate.
Formel
NOI sensitivitet=ΔVerdiΔNOI×100\text{NOI sensitivitet} = \frac{\Delta \text{Verdi}}{\Delta \text{NOI}} \times 100
3

Driftskostnader

Analyserer hvordan endringer i driftskostnader påvirker netto kontantstrøm og verdi.
4

Diskonteringsrente

Undersøker hvordan ulike diskonteringsrenter påvirker nåverdien av fremtidige kontantstrømmer.

Praktisk eksempel på sensitivitetsanalyse

Sensitivitetsanalyse for en næringseiendom

Basisverdi100 000 000
Utgangspunkt for analysen
Yield +0,5%-9,1%
Verdiendring ved økning i yield fra 5,0% til 5,5%
Leieinntekter +5%+5,0%
Verdiendring ved 5% økning i leieinntekter
Driftskostnader +10%-2,0%
Verdiendring ved 10% økning i driftskostnader
Diskonteringsrente +1%-7,5%
Verdiendring ved 1% økning i diskonteringsrente

Sensitivitetsmatrise

En sensitivitetsmatrise viser hvordan kombinasjoner av endringer i ulike variabler påvirker verdien:

Verdiendring (%) ved kombinerte endringer

Yield +0,5% & Leieinntekter +5%-4,1%
Kombinert effekt av yield og leieinntektsendring
Yield +0,5% & Driftskostnader +10%-11,1%
Kombinert effekt av yield og kostnadsendring
Leieinntekter -5% & Driftskostnader +10%-7,0%
Kombinert effekt av inntekts- og kostnadsendring

Sensitivitetsanalyse er spesielt viktig i usikre markeder eller når man vurderer eiendommer med utviklingspotensial.

Visualisering av sensitivitet

For å bedre forstå hvordan ulike faktorer påvirker eiendomsverdien, kan vi bruke en interaktiv visualisering:

Diskontert kontantstrøm (DCF)

Viser netto driftsinntekter og nåverdi over tid

Netto driftsinntekt (NOI)

8 659 457,28 kr

Nåverdi

129 655 540,612 kr

Terminal verdi

173 189 145,6 kr

Viktige observasjoner

Nøkkelinnsikter fra sensitivitetsanalysen

Yield-sensitivitet

Yield er ofte den mest sensitive faktoren, spesielt for stabile eiendommer

Inntektseffekt

Endringer i leieinntekter har en direkte og betydelig påvirkning på verdien

Kostnadseffekt

Driftskostnader har typisk mindre påvirkning enn inntekter og yield

Kombinerte effekter

Flere samtidige endringer kan forsterke eller motvirke hverandre

Beste praksis for sensitivitetsanalyse

1

Identifiser nøkkelvariabler

Fokuser på de variablene som har størst påvirkning på verdien og som er mest usikre.
2

Bruk realistiske intervaller

Test endringer innenfor realistiske grenser basert på historiske data og markedsforhold.
3

Analyser kombinasjoner

Vurder hvordan flere samtidige endringer påvirker verdien.
4

Dokumenter antakelser

Vær tydelig på hvilke forutsetninger som ligger til grunn for analysen.

En grundig sensitivitetsanalyse er avgjørende for å forstå risikoen i en eiendomsinvestering og for å identifisere hvilke faktorer som krever særlig oppfølging.

Oppsummering

Hovedpunkter om sensitivitetsanalyse

Risikovurdering

Hjelper med å identifisere og kvantifisere risikofaktorer

Beslutningsstøtte

Gir bedre grunnlag for investeringsbeslutninger

Scenarioplanlegging

Muliggjør testing av ulike fremtidsscenarier

Risikostyring

Bidrar til bedre risikostyring og oppfølging

Analyser nå

Utfør profesjonelle sensitivitetsanalyser med Propdock

Få tilgang til avanserte verktøy for sensitivitetsanalyse, scenariomodellering og risikovurdering.

Prøv PropdockSe alle funksjoner

Relaterte artikler

Diskontert kontantstrøm (DCF) i næringseiendom

Hva er yield i næringseiendom?

Driftskostnader i næringseiendom

Kontantstrømsanalyse i næringseiendom

Svarte dette på ditt spørsmål?